Fotovoltaico in condominio: come portare avanti il progetto, da soli o in gruppo

Aggiornato il 14 novembre 2026

Succede spesso: un condomino vuole mettere il fotovoltaico sul tetto, qualche vicino si vuole unire, altri no. In questa guida spieghiamo, passo per passo, l’iter per realizzare un impianto fotovoltaico in condominio, da soli o in gruppo.

L’articolo è divulgativo e non sostituisce il parere di un avvocato: prima di investire, fai verificare la soluzione sul tuo caso concreto.

Le regole di base, in breve

• Il tetto è di tutti. Il tetto e il lastrico solare sono parti comuni, salvo che il titolo dica diversamente (art. 1117 c.c.).
• Il singolo può installare senza il permesso dell’assemblea. L’art. 1122-bis c.c. consente impianti da fonti rinnovabili al servizio di una singola unità «sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato». Se non servono modifiche alle parti comuni, non serve alcuna autorizzazione dell’assemblea (Cassazione, ordinanza n. 1337 del 17 gennaio 2023).
• Ma non può prendersi tutto il tetto. Ciascuno può usare le parti comuni purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri «di farne parimenti uso secondo il loro diritto» (art. 1102 c.c., che vale anche in condominio per l’art. 1139). Un uso più intenso è ammesso, purché resti possibile l’uso degli altri, anche solo potenziale (Cass. n. 6428 e n. 8436 del 2023). I tribunali di Roma (n. 13773/2021) e di Trani (n. 66/2025) hanno dato ragione agli altri condomini contro impianti che occupavano quasi tutta la superficie comune. Nemmeno la maggioranza può concedergli tutto il tetto: la delibera che assegna a un condomino l’uso esclusivo e a tempo indefinito di una parte comune è un’innovazione vietata, e quindi nulla (Cass. n. 11034/2016, su posti auto condominiali); per attribuire un diritto esclusivo serve il consenso di tutti i condomini (Cass. n. 4966/2026). A maggioranza l’assemblea può invece ripartire l’uso del tetto tra chi lo chiede (art. 1122-bis, terzo comma).
• Un impianto del condominio si approva a maggioranza. Servono la maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore dell’edificio, 500 millesimi (art. 1120 c.c.), oppure un terzo del valore, circa 334 millesimi, se l’intervento è individuato in un attestato di prestazione energetica o in una diagnosi energetica di un tecnico abilitato (art. 26, comma 2, legge 10/1991).

Il percorso corretto

Ecco il percorso che consigliamo, riassunto nello schema e spiegato passo per passo.

Passo 1: parlane con l’amministratore e con i vicini

Il primo passo è parlarne con l’amministratore, che conosce l’edificio e convoca l’assemblea, e con i vicini. Spesso, quando uno porta un’idea concreta, altri si aggiungono.

Passo 2: conta chi è interessato

Capisci quanti condomini vogliono il fotovoltaico, quanti sono indecisi e quanti non sono interessati, con i rispettivi millesimi. Da questi numeri dipende la strada: per un impianto del condominio servono la maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi, oppure un terzo del valore dell’edificio se l’intervento è individuato in un attestato di prestazione energetica o in una diagnosi energetica. Questa seconda strada è più complessa e difficile da realizzare, pertanto non la approfondiamo in questo articolo.

Passo 3: chiedi un’offerta e uno studio di fattibilità

Chiedi un’offerta e uno studio di fattibilità per tutto il condominio e, se gli interessati sono pochi, anche per gli impianti dei singoli. Insieme serve una verifica tecnica con uno studio di fattibilità: spazio utile sul tetto, ombre, percorsi dei cavi nei cavedi, spazio nel locale contatori. È un punto spesso sottovalutato: ogni impianto separato ha bisogno del suo inverter, del suo quadro, del suo pulsante di sgancio, del suo contatore di produzione e della sua linea che scende dal tetto. Se gli interessati sono molti, nei cavedi e nel locale contatori spesso non c’è posto per tutti.

Passo 4: all’ordine del giorno e in assemblea uno studio completo

Con lo studio in mano, chiedi all’amministratore di inserire il fotovoltaico all’ordine del giorno dell’assemblea. Per gli impianti da fonti rinnovabili l’art. 1120 c.c. prevede che l’amministratore convochi l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta, anche di un solo condomino, che deve indicare il contenuto e le modalità degli interventi proposti.

È il passo più importante: in assemblea va presentato uno studio che riguarda tutto il condominio:

• i costi dell’impianto e la loro ripartizione;
• il tempo di ritorno dell’investimento;
• i vantaggi: risparmio sulle bollette delle parti comuni, incentivi, emissioni evitate;
• la possibilità di fare autoconsumo collettivo, cioè di condividere l’energia con gli appartamenti che aderiscono a un gruppo di autoconsumatori;
• il regolamento del gruppo: chi partecipa, come si ripartiscono risparmi e incentivi, come si entra e come si esce;
• se lo studio di fattibilità dimostra che c’è spazio per tutti, l’alternativa degli impianti singoli.

Se l’assemblea approva con la maggioranza richiesta, l’impianto è del condominio.

Passo 5: se il condominio non procede, impianti singoli o un impianto unico di chi vuole

Se l’assemblea non approva l’impianto del condominio e lo studio di fattibilità dimostra che c’è spazio per tutti (tetto, cavidotti, locale contatori), chi vuole può realizzare un impianto privato per il proprio appartamento (art. 1122-bis): non serve l’autorizzazione dell’assemblea se non si modificano le parti comuni, e va lasciato agli altri lo spazio per fare lo stesso. In alternativa, e se lo spazio non basta per tutti, può convenire comunque un impianto unico.

Per l’impianto unico, i condomini interessati propongono all’assemblea un impianto pagato da loro, collegato al contatore condominiale come gruppo di autoconsumatori, con la possibilità per chiunque di entrare in seguito acquistando una quota dell’impianto oppure aggiungendo pannelli a proprie spese. Il modello è l’art. 1121, terzo comma, del codice civile: chi non ha partecipato a un’innovazione può parteciparvi «in qualunque tempo», contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione. La Cassazione lo ha applicato a opere fatte solo da alcuni condomini, con la quota aggiornata al valore attuale (n. 10850/2020 e n. 8746/1993), ma si trattava di ascensori, non di fotovoltaico.

L’accordo va messo per iscritto e dovrebbe stabilire almeno:

• chi paga l’impianto e in quali quote;
• quale parte del tetto e delle parti comuni (cavedi, locale contatori) viene usata;
• il rimborso ai partecipanti del risparmio sulle bollette elettriche del condominio: se l’impianto non è approvato a maggioranza come impianto del condominio ma è pagato solo da chi vuole, e riduce la bolletta del contatore condominiale, il risparmio va a vantaggio di tutti, quindi va deciso come e in che misura rimborsarlo a chi ha pagato;
• le modalità, le cautele e l’eventuale garanzia per danni chieste dall’assemblea;
• come si calcola la quota d’ingresso di chi entra dopo e cosa succede se qualcuno chiede invece un impianto tutto suo.

Con queste condizioni, a nostro parere, il gruppo può usare tutto il tetto utile senza escludere nessuno: non si tratta di un uso esclusivo, perché l’uso degli altri resta possibile in ogni momento, entrando nel gruppo.

Passo 6: se il condominio non concede neanche questo

Resta il diritto di ciascuno. L’uso della copertura per impianti al servizio delle singole unità è ammesso anche senza autorizzazione dell’assemblea (art. 1122-bis e Cassazione n. 1337/2023). A nostro parere lo stesso vale per l’uso del contatore condominiale, che è una parte comune che ciascuno può usare purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne lo stesso uso (art. 1102 c.c., applicabile al condominio per l’art. 1139); non abbiamo però trovato sentenze su questo caso specifico.

Il gruppo realizza quindi l’impianto occupando solo la quota parte di copertura che spetta ai partecipanti. Chi vorrà entrare dopo pagherà l’ampliamento e le modifiche necessarie a inverter, cavi e quadri.

Per le regole del gruppo di autoconsumatori e gli incentivi del GSE vedi la pagina Compensare le emissioni.

Cosa non è ancora chiaro

• Un terzo o metà dei millesimi? Dopo la riforma del condominio del 2012, l’art. 1120 c.c. chiede la metà del valore dell’edificio; l’art. 26 della legge 10/1991 si accontenta di un terzo, ma solo se l’intervento è individuato in un attestato di prestazione energetica o in una diagnosi energetica di un tecnico abilitato. Non abbiamo trovato una sentenza che chiarisca quale prevale.
• Millesimi o parti uguali? La legge non dice come si misura la quota parte di tetto che spetta a ciascuno. Il Tribunale di Trani (n. 66/2025) ha parlato di «quota», senza chiarire se la superficie sia stata calcolata sui millesimi o divisa in parti uguali.
• Un impianto unico per più condomini. L’art. 1122-bis parla di impianti «non centralizzati» al servizio di singole unità. Non abbiamo trovato sentenze sul fotovoltaico che dicano se un impianto unico per più condomini rientri ancora in questa norma. A nostro parere la questione si supera se ciascuno usa la propria parte di copertura, come avviene per gli ascensori: la Cassazione (n. 19087/2022) ha ammesso che il condomino installi a proprie spese un ascensore nelle parti comuni anche senza autorizzazione dell’assemblea, nei limiti dell’art. 1102, e il Tribunale di Como (n. 972/2024) che chi vuole usarlo dopo rimborsi agli altri una quota delle spese.
• Il contatore condominiale. Non abbiamo trovato sentenze sull’allaccio di un impianto di alcuni condomini al contatore condominiale senza delibera. A nostro parere vale lo stesso ragionamento: il contatore è una parte comune che ciascuno può usare nei limiti dell’art. 1102, come le parti comuni usate per l’ascensore.

Domande frequenti

Serve il permesso dell’assemblea per mettere il fotovoltaico sul tetto del condominio?

Per un impianto al servizio del proprio appartamento che non modifica le parti comuni, no: lo ha chiarito la Cassazione con l’ordinanza n. 1337 del 2023. Se servono modifiche alle parti comuni, bisogna comunicarlo all’amministratore e l’assemblea può prescrivere modalità, cautele e una garanzia.

Se gli altri condomini non vogliono il fotovoltaico, posso occupare tutto il tetto?

No: l’art. 1102 del codice civile impone di lasciare agli altri la possibilità di usare il tetto, anche in futuro. Nemmeno una delibera a maggioranza può assegnare a un solo condomino l’uso esclusivo di una parte comune: per la Cassazione è nulla. A maggioranza l’assemblea può solo ripartire l’uso del tetto tra chi lo chiede.

Che maggioranza serve per un impianto fotovoltaico del condominio?

L’art. 1120 del codice civile richiede la maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore dell’edificio. L’art. 26 della legge 10/1991 prevede un terzo del valore se l’intervento è individuato in un attestato di prestazione energetica o in una diagnosi energetica.

Chi non partecipa all’impianto può entrare dopo?

Il codice civile (art. 1121, terzo comma) consente a chi non ha partecipato a un’innovazione di entrare in qualsiasi momento, pagando la sua parte delle spese di esecuzione e di manutenzione. La Cassazione lo ha applicato agli ascensori costruiti da alcuni condomini; per il fotovoltaico conviene prevederlo per iscritto nella delibera o nell’accordo.

Fonti

• Codice civile, artt. 1102, 1117, 1120, 1121, 1122-bis e 1139 (Normattiva): art. 1102, art. 1117, art. 1120, art. 1121, art. 1122-bis, art. 1139
• Legge 9 gennaio 1991, n. 10, art. 26 (Normattiva): normattiva.it
• Cassazione civile, sez. VI-2, ordinanza n. 1337 del 17 gennaio 2023 (testo integrale): qualenergia.it
• Massime di Cassazione sull’art. 1102 (n. 6428/2023, n. 8436/2023): brocardi.it; n. 14245/2014: brocardi.it
• Massime di Cassazione sull’art. 1121 (n. 10850/2020, n. 8746/1993): brocardi.it
• Cassazione civile, sez. II, sentenza n. 11034 del 27 maggio 2016 (massima): brocardi.it; Cassazione civile, sez. II, sentenza n. 4966 del 5 marzo 2026 (commento): ecnews.it
• Ascensore installato dal singolo condomino: Cass. civ., sez. II, n. 19087 del 14 giugno 2022 e Trib. Como n. 972 del 9 settembre 2024 (commento): diritto.it
• Tribunale di Trani, sentenza n. 66/2025 (testo integrale): edilizia.com
• Tribunale di Roma, sentenza n. 13773/2021 (massima): dirittopratico.it

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